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调控新政“满月” 通州卖房的比买房的人多

发布时间:2010-10-14

北京市通州区玉带河东街的京杭大运河城西岸一大片居民楼被拆迁。记者 李剑平摄
  调控新政“满月”

  北京通州:卖房的比买房的人多

  “年初1.1万元/平方米,无人问津;3月中旬每平方米飙升到两万多元,一抢而空。”5月15日,我爱我家置业经理在推荐运河明珠二单元一套二手房时对记者说,“108平方米,价格220万元。 
” 

  时值房地产市场调控新政“满月”,对于北京通州房价走势,这位置业经理透露,国家“重拳”出击房市以来,没有出现多少降价迹象,只是二手房增加了一些房源。 

  但我爱我家置业经理也透露,“今年三四月期间,我爱我家每个月成交三四十套二手房,中介服务费达到七八十万元”。现在通州二手房市场基本上是有价无市,“哪怕推出一些降价七八千/平方米的特价房,也是门可罗雀”。 

  通州区地处北京长安街延长线东端,是京杭大运河的北起点,特殊的地理坐标让这一带房价在今年3月15日前后疯狂上涨,几乎逼近京城二三环核心区域的价格。通州沿新华大街的拆迁工作力度同样前所未有。新华医院、通州百货、潞州商城、263医院、银地大厦等过去通州城的标志性建筑,都被划入拆迁红线范围,墙壁上一个个红色油漆圈起的“拆”字内十分显眼。 

  接受中国青年报记者采访的多位人士说:“是泡沫,支撑和抬高了通州房价。” 

  “新城规划”效应令通州房价涨势盖过主城区 

  京城房价基本上是按二环向外依次递减。但在今年三四月房价上涨的大潮中,在六环串起的顺义、昌平、门头沟、房山、大兴等京郊区域,唯独通州区房价一路领涨,风头有盖过主城区之势。 

  资深地产经纪人王女士说,去年12月通州房价进入万元上下震荡期。大家都在揣摩“通州毕竟是在五环外,房价不可能涨到二三环水平”,“等一等”的观望心态占了主流。但2010年2月28日,元宵节过后,先后传出“除了现有八通线外,未来再建四条地铁线”,“北京新城规划上半年出台”等说法。 

  “北京集中力量,聚焦通州”,“北京新城,第二‘上海浦东’”等,成为当地房地产界的热词。“只愁没房源,不怕没买家”,民众随之感受到房市炙手可热。 

  徐老师在通州区一所学校工作。一夜之间,她发现自己居住的小区里涌现了很多领人看房的中介人员。一打听,原来自己2002年每平方米2000多元购买的房子现在居然可以卖到2万多元一平方米。“平生身家第一次跻入‘百万富翁’行列。”她说。 

  “九棵树、梨园涨势如此,东关、北关亦然”。我爱我家置业经理说,东关的西上园 (论坛 资讯)、中上园 (论坛 资讯)与东上园曾是通州最大的居住小区,由于毗邻运河与新华大街,二手房一直火爆。“3月15日全国‘两会’闭幕前后,报价达到2.6万元/平方米”。 

  4月6日,北京市发展和改革委员会、国土资源局、规划委员会、投资促进局、通州区政府举办的北京通州现代化国际新城建设项目发布会,被地产界认为是凝聚全球财智,共创国际新城的“号角”。 

  “快进快出,摇身一变就是百万富翁。”徐老师的一个朋友去年年底相中通州天时名苑 (论坛 资讯 视频)一套90平方米的房子,并以较低价格买进,今年4月房价最高时抛售,足足赚了100多万元。 

  一位不愿意透露姓名的先生炒房更是神速,“早上买进,晚上就加价10多万元转手卖出”。他用全款专捡八通线沿线的小户型买。有时候只付百分之二三十的房款,先把房子买下来,房产证、土地证等都还没来得及过户至自己名下,就找到下家,自己赚取十多万元差价后,直接由上家与下家办证过户。在通州房价高涨期间,这位先生以此手法倒腾了十多套二手房。 

  “把钱搁在银行生利息,还不如买房、炒房来得快。”我爱我家置业经理说,100万元存在银行一年的利息就是三五万元,炒房说不定一年就能翻番。五六年前,我爱我家到东关开分店时,通州房价只有两三千元/平方米,现在达到两万多元/平方米。 

  通州二手房价坐着“直升机”上升源自同期期房销售价格的飙升。一些新楼盘销售价格日新月异,涨幅赛过股市,让购房者惊叹:“‘海南式’房产泡沫沿京杭大运河北漂通州。” 

  以94~130平方米为主力户型的通州京贸国际城 (论坛 资讯)为例,今年年初项目价格预期在13800元/平方米,3号楼4月8日开盘均价为24800元/平方米。5月17日售楼小姐告诉中国青年报记者,“现在每平方米仍是 26800元。” 

  在通州新城规划中心的K2海棠 (论坛 资讯)湾 (论坛 资讯),4月中旬开盘2期1号、11号与14号楼。其中面积为88平方米的户型均价为24800元/平方米,127平方米户型均价25500元/平方米,150平方米户型均价26000元/平方米,首付最低50%。“暂无优惠!”售楼处工作人员斩钉截铁地说。 

  较之集体“奔三万”的期房价格,月亮河公园、世纪新城长城国际 (论坛 资讯)等楼盘则有过之而无不及。京哈高速第一出口附近的月亮河公园每平方米的均价,从年初1.9万元涨到4月19日3万元,再到5月11日3.3万元,5月17日3.5万元,一路高歌猛进。

  谁买得起通州的房 

  关先生是土生土长的通州人,现在一家人“蜗居”在运河西大街一处70平方米的房子中。他家前些年买房时只要1000多元/平方米,现在增值20多倍,即使老房子被拆迁,拿着补偿款也不知道去哪里购买安身立命的房子。关先生一边开着“黑”出租车,一边倾诉着中年男子的困惑。 

  他月收入2000元左右,在通州百姓中属于高不成、低不就的“夹心层”。不要说购买商品房需求,哪怕是改善性住房需求都没有。现在不动,一家人好歹还有一个“窝”,随便挪动一下,大家就得喝“西北风”了。“月供至少1000多元,孩子要上学,还有房子的物业费、暖气费,这费那费像‘泰山’一样压得你根本喘不出气来”。 

  关先生称,目前东进通州买房的人流主要有“两股”,一股是来自北京城的白领或投资客,另一股来自全国各地的暴发户。“像我等收入的本地人,甭说买房,拼死拼活干多少年也买不上一间‘厕所’”。 

  来自通州东关房地产经纪人的观察印证了这种说法。陈女士说,她卖了这么多年房子,没有几个年轻人是自己掏首付的,大部分都是用父母的钱付首付,然后再慢慢还月供。“过去房价便宜时,首付20万元能买一套五六十万元房子。现在房价陡涨、首付提高比例后,即便付七八十万元首付,也买不到什么好房子。可多少家庭一下子能拿出七八十万元现金呢?” 

  以通州普通公务员、企业合同制员工为例,月收入在五六千元的人占主体,购买一套150万元的二手房,首付50%就是70多万元,算上中介服务费、契税、营业税、贷款代理服务费等又需要10多万元。一名中等收入的员工不吃不喝一年充其量存款6万元,攒足首付至少需要10~20年。 

  我爱我家东关店员工透露,现在有不少人想买房自住或换房改善居住环境,但手头的钱根本达不到首付要求。手头有房的业主也往往只考虑一次性付全款的买主。因为买主组合贷款手续麻烦,业主需要等较长的时间才能收到房款。 

  西上园值勤保安周先生告诉记者,最近到小区探问二手房价格与周边环境的人,以提公文包的外地人居多。“他们买房不是自住,而是用于投资”。 

  位于新华大街的北京ONE (论坛 资讯)楼盘,与通州区政府一路之隔。售楼人员先容,项目一期今年6月开盘,明年可入住。“目前只有190多套的房子,已经排到200多号。”据这位销售员说,“楼盘受‘新政’影响并不大,均价差不多在3万元/平方米。排号客户中,有的人一口气拿下十个号。” 

  中国科学院政策所经济学家张洪石说,以前北京城到通州购买房子往往是年收入在十万元左右的白领阶层,他们对房价涨幅的承受能力非常有限。如果通州房价超过2万元/平方米,很大一部分人就买不起了,他们住房的刚性需求就被迫转为潜在需求,那么继续推动房价继续上涨的就是投资与投机资本。 

  降三四千也没人买 

  尽管中介坚称通州区房价在中央调控新政“满月”之际依然不见跌势,但这里的居民却眼见着一些二手房在降价销售。 

  2003年前后,李女士在地铁八通线附近买了一套90平方米左右的房子自住。工作日期间,小两口城里、城外来回穿梭,疲惫不堪。通州二手房价格直线上升过程中,她与家人商量是不是把房子卖了,搬到朝阳区望京附近住。“一直犹豫不决,总想等等再看。待到痛下决心时,听说房价直线下降,与百万收入失之交臂。”她懊悔不已地说。 

  无论是在二环东直门附近的房产中介,还是东关的地产经纪人,都认为通州房价“泡沫太大,差一点就要崩盘了”。代理东直门外大街海晟名苑 (论坛 资讯)的中介企业告诉中国青年报记者,近期不管是投资,还是自住,根本不要考虑通州的房子。“市郊的房价与涨幅都追上市中心了,不是泡沫,又是什么呢”。 

  在东关从事房地产经纪的一位女士连续用“不正常的跳跃、不正常的涨幅”,来描述今年3月以来通州房价的乱象。 

  “说不定通州房价能涨到4万多元/平方米”。当地有房族为之欢欣鼓舞,无房族为此愤愤不平。4月15日前后,国家坚决遏制房地产价格过快上涨的“利剑”出鞘后,住在九棵树附近的瞿女士说,原来随时挂牌随即接盘的公寓楼,即使每平方米低报三四千元价格,人们仍对它置之不理。 

  义海明辉精品房源西门鼎盛国际店负责人表示,“现在着急卖房子的人比买房的多。”上述不愿意透露姓名的炒房者,手中有两套房子来不及处置。先前是每套加价十万元卖,没有下家接盘;然后平价卖仍无人过问,再挂牌降价还是甩不出手,现在只有改为出租收取租金了。 

  在通州玉带河东街运河明珠小区门口,链家地产加华印象 (论坛 资讯)店董伟倩等置业顾问干脆采取“守株待兔”的策略,只要碰见看房的人,不管有没有同行在场,都主动塞给“国家大力度整顿投资者,真正有需求的好机会”买房信息资料。 

  链家企业动员人们“抄底”通州房市的材料中,罗列了现在买房的六大理由:“一是房型挑选余地很大,业主心里不稳定,价格好谈;二是房子肯定会升值,有魄力的人肯定会选择在这时买房;三是中国人都是买涨不买跌,大家的意识要转变;四是国家不会放弃房地产,调控只是为了控制过快上涨;五是运河规划依然存在,1000亿已用400亿,房价再次上涨两个月后;六是现在房价两万元,再次上涨两万就是起点。” 

  房价涨跌缺乏官方说法 

  中国青年报记者以购房者身份调查月亮河公园、K2海棠湾、京贸国际城等领涨通州房价楼盘时,楼盘置业顾问常常眉飞色舞地说:“新CBD规划图都来了”,“前段时间有消息说国家又向通州北京新城投入了700多亿元”,“你买通州的房子,将来肯定增值。”对于这些规划或承诺什么时候落地与实施,他们则表示:“说不准”。 

  中国青年报记者就通州未来城 (论坛 资讯)市规划发展,以及房价变化关联等问题,向北京市规划委员会通州规划分局进行了求证。该局分管宣传工作的纪委书记赵少华说:“北京新城的很多规划都还需要研究、讨论,目前社会上流传的一些规划内容不是很确定。” 

  通州区代区长岳鹏在本月5日接受媒体采访时认为,通州新城的建设对房价有影响,但没有太大的影响。“当初房价涨有炒作的因素。通州核心区域房价每平米在2万元左右是比较合理的”。 

  据查阅通州区统计局门户网站,该区一、二月房屋销售价格统计数据均在次月中旬左右发布。可截至记者发稿时,通州区三、四月份房屋销售价格的统计数据仍然没有发布。通州房价到底是涨了还是跌了,缺少官方数据与说法。 

  一些未来一二十年才有可能在通州落地的规划或概念引领大家在房市追风,至少说明现在百姓缺少保值、增值的渠道,手头有余钱的人只能买房炒房。中科院经济学家张洪石说,“缺少刚性需求支撑的房价,由投机资本放大的房价,其‘泡沫’破裂是必然的。”
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