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房地产交易程序指南及二手房买卖注意条款

发布时间:2010-10-14

房地产交易市场管理处目前所办理的相关项目多达十余项,分别是:1.新建房屋初始登记;2.变更登记;3.挂失、遗失补证登记;4.注销登记;5.更正登记;6.新建房屋转移登记;7.存量房转移登记;8.房改房上市;9.房屋赠与;10.房屋继承;11.房屋互换;12.拍卖;13.离婚析产;14.企业改制;15.法院判决;16.拆迁安置登记;17.抵押登记等。 
其中1至5项是和开发商相关的,普通市民遇到的一般是第6项以后的问题。 


这些办事服务程序是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《担保法》、《合同法》等10多项法律、法规、规章及规定,结合威海市房产管理实际情况而制定的。本文所先容的情况如与交易大厅的新程序和收费标准不符,请以最新公示为准。 


交易流程 


以市民最常见的商品房转移登记为例说明办事的流程。(以下办理交易地点均为威胜大厦) 

第一步 测绘(6楼);第二步 缴税(6楼);第三步 咨询台取号(7楼) ;第四步 业务受理(7楼7~18号窗口,注:5套以上的房产登记到1、2号窗口);第五步 缴纳费用(7楼23号窗口);第六步 到达承诺期后领证(7楼19~21号窗口)。 


目前,房产交易过程中交纳的税费标准为:1.登记费。新建房屋转移登记的登记收费标准是:住宅80元/套,非住宅,根据面积不同分6个档次,100(含100)平方米以下,80元/宗,最高的是10000平方米以上的,800元/宗;2.交易手续费的收费标准不尽相同。新建房屋所有权转移过程中,住宅3元/平方米,非住宅10元/平方米;房屋继承,1元/平方米;房改房上市,存量住房:住宅6元/平方米,非住宅10元/平方米;3.印花税5元/本;4.契税由购房人交纳,威海市财政局征收。一个家庭中的第一套用于长期居住的144平方米(含)以下的普通住宅,契税税率优惠一半,按评估价的1.5%交纳,144平方米以上及一个家庭中购买第二套以上的住房,按交易额的3%交纳。单位购买的,按评估价的3%交纳。非住宅,按评估价的3%交纳。5.营业税由出卖人支付,威海地税局征收。营业税与个人所得税、教育费附加、地方教育费附加等税率之和为6.55%,没超过5年的个人住宅则需按房屋评估价的6.55%交纳营业税等相关税费。超过5年的个人住宅,免收营业税,如果是第二套住宅,只需交纳1%的个人所得税。超过5年的网点房,如能提供当年的购房发票,可以抵扣营业税,只需交纳增值部分的营业税等相关税费。 


管理与服务 


预售合同备案管理 


依据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)第十条:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此,房地产开发企业对外预售商品房必须是在取得了由房产管理部门核发的商品房预售许可证后才能对社会公开预售。实行预售合同备案,主要目的是规范合同管理,监督购房合同能否顺利实施,保护购房者合法权益,让购房者买得更放心。 


启动新建商品房网上备案系统 


为规范商品房销售管理,提高商品房交易信息的透明度,维护商品房买卖双方合法权益,根据国家建设部《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的要求,威海市房地产管理局建立了新建商品房网上备案系统,于2007年1月1日起正式运行。所有房地产开发企业的商品房预售许可证申请、商品房预售合同签订及备案,都要在该系统中进行。房地产开发企业首先要进行使用网上备案注册的申请,然后方可申请商品房预售许可证,最后才能在网上签订商品房预售合同。 


今年上半年,威海房地产交易市场管理处举办了两期新建商品房网上备案系统的培训班。对全市开发企业的销售及技术人员进行操作培训,确保各开发企业销售人员熟练掌握新建商品房网上备案系统的操作程序,旨在进一步规范新建商品房网上备案工作,保证商品房网上备案系统的顺利运行,让房产信息公开透明。威海市房地产交易市场管理处针对参训人员的培训情况,为培训合格人员颁发《商品房网上销售管理系统培训合格证书》。 


扩大服务的职责范围 


位于威胜大厦六楼的威海房地产交易市场,以房屋权属登记大厅为依托,除在场设立房地产测绘中心、公证处、法律顾问处、金融信贷部服务窗口外,还有30余家知名中介机构、开发企业进场经营。市民在这里可一次办结贷款、评估、担保、抵押、测绘、缴纳契税、产权登记等所有手续,真正实现了一条龙服务,实现市场信息与网站信息的互通共享。为百姓提供了丰富的信息资源,进行严格有力的市场监管。凡市场内出现坑害老百姓行为的,都按有关规定进行处罚,记入企业诚信档案,并在网站上公示。真正达到净化市场环境、保护群众利益的目的。 


提供承诺工作日的服务 


房屋所有权初始登记、变更登记、遗失补证登记、注销登记、区换市证、统一换证,无产权或法律纠纷,自收到申请之日起,5个工作日内办结有关手续;房屋所有权注销登记,证件齐全,当日办结有关手续;房屋买卖、互换、赠与、继承、析产、改制、划拨、分割、合并、裁决、拍卖,证件齐全,无产权或法律纠纷,自收到申请之日起,5个工作日内办结有关手续;房屋抵押登记,证件齐全,手续合法,5个工作日内办结有关手续;注销登记,证件齐全,当日办结有关手续;司法部门的查询、查封、取证到档案室办理,手续齐全,当日办结;查阅房产档案到档案室办理,证件齐全,手续合法,当日办结;房产测绘:转移登记测绘、变更登记测绘、遗失补证登记测绘、区换市证测绘、统一换证测绘,手续齐全的,当日出测绘报告;有特殊情况,需进一步核实的,5个工作日出测绘报告。初始登记测绘手续齐全的,8个工作日出测绘报告,特殊情况可适当延长。 



市民买了房首先要做的就是产权转移登记,这一过程中需要涉及哪些程序,买卖双方需要缴纳哪些税费,本文为你详细解读。 


双方名称及地址 


为了防止欺诈行为的发生,双方应相互做详细清楚的先容或调查,主要是问清对方的姓名、身份证号及联系办法等;如果其中一方是单位而非个人,还应标明单位的具体名称、地址等,以备万一情况下而用;还应写明此房产是否为共有财产或夫妻共同财产或家庭共同财产等。如果是受人之托出售房屋,出卖人应当提供经过公证的委托书以及委托人和受托人的身份证等证件。 


房屋权属 


在二手房交易中,房权证是最重要的,因此,在签订二手房合同时,一定要明确房屋的权属。凡是产权有纠纷的,或是产权不清、无产权证的房子,要三思而后行,以免成交后拿不到房权证,同时不可避免地承担风险,例如村里的民房或由村里开发建设,但由于手续不全或欠缺土地费用,而无法办理独立产权的房屋。另外,要特别署明产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 


价款 


这也是很主要的内容,主要写明总价款。需要提醒的是,一定要标明是按套抑或按建筑面积或套内建筑面积计算。还有以何种方式申请按揭贷款、付款时间、方式、付款条件、定金及尾款的数额和交付时间等。 


能否做按揭贷款 


有些地区对于申请贷款的房屋面积还有相应的限定,贷款额度并非统一的。如90平米以下可贷80%,而90平米以上只能贷70%等,仅仅相差10%的房款,有时也会使购房者的买房梦想成为泡影,因此,在合同中一定要明确能否办理该房屋的按揭贷款。 


房屋状况 


合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是合同的关键,一定要明确约定。应写明房屋位置、性质、面积、设施设备等情况;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建的部分;房屋的物业管理费用及其他如水、电、煤气等交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。 


维修责任 


随着房屋产权的转移,维修责任也转移了,但这并非绝对的。如果是在房屋的保修期内,则还需由原房主协助联系开发商,要求修缮;如果过了保修期,原房主也有义务提供相关信息或帮助等。因此,维修责任有必要注明,万一日后发生漏雨或渗水等问题,双方共同妥善解决。 


房款的交接时间及方式 


不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题。从买房的角度来说,一定要经过威海市房地产交易市场管理处的产权转移登记,才算完成过户手续,这套房子才真正属于购房者。在此之前,卖方随时可以悔约。因此,房款的交接时间及方式一定要明确。为保险起见,可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师事务所或公证人处,等过户完成后,再将房款转入卖主的账户。 


办理产权转移的时间 


要注意写明办理产权转移的时间,免得买到无证房。为了防止卖主拿了定金后不配合办理产权转移登记手续,还要将办理相关手续过程中的配合与协调问题明示清楚;双方应如何寻求中介企业、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌等意外情况时如何处理,也要一一标明,切不可以“待双方协商”等含糊字样埋下隐患,因为一旦发生意想不到的费用,双方往往协商不通。 


暖气的供应及费用 


如果购房行为发生在非供暖季节,购房人往往容易忽视冬天的暖气供应情况及费用问题。有些中介人员为了促成交易,会将从未供过暖的房屋先容成我市目前已经进行一户一表改造的情况,给购房者造成费用成本低下的假象。如果是从未供过暖的房屋,开通暖气需交纳每平米30元的碰头费;而曾经供过暖并且进行了一户一表改造的用户,则每平米只需交纳5元钱。 


违约责任 


在此主要说明哪些情形属于违约;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付的具体方式;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。 


解决争议的方式 


必须将争议解决的方式约定清楚,这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。例如希翼选择通过仲裁方式解决,只能写申请威海仲裁委员会仲裁,不能写申请当地仲裁委员会或市仲裁委等含糊不清的字眼;同时还要特别注意,仲裁和人民法院只能选择其一,否则仲裁条款就无效了。 


合同生效条款 


双方要约定明确合同生效的时间;生效或失效的条件;双方当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效的期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。 


合同中止、终止或解除条款 


按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条的规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。 


合同的变更与转让 


在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 


备注:
有些单位为了维持单位人员的稳定,为在职职工提供住房,但不允许买卖。因此,凡单位提供的住房,要有由原单位出具的同意该房出售的先容信作为备份,并加盖原单位的公章。因此,要在备注中说明本合同有哪些附件;附件的效力等。
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