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置业指南:明辨哪些二手房不能买

发布时间:2010-10-14

【产权不明确的房子不能买】

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定,因此买二手房一定要查验房主的产权证,即房屋的《土地证》和《房产证》。 
因此,没有两证或两证不全的二手房不能购买。 而在实际操作过程中,未办理两证的合同房进行交易的案例大量存在,但其买卖合同生效的前提还是能够顺利办到两证。 

【无共有人声明的房子不能买】

《民法》通则第七十八条规定,财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。 
二手房大多是夫妻、家庭成员或几个出资人的共同财产,购买未取得共有人书面同意而出售的二手房会惹上麻烦。 

【设定了抵押权的房子不能买】

房地产管理法第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。物权法、担保法都规定:抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。 
因此,应审查权属证书原件是否有抵押记载,没有抵押权的房屋不能购买。如确实要购买抵押给银行的房屋,那么必须设法先还清贷款、解除抵押。 

【不符条件的经适房不能买】

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。 
经适房满5年上市交易的,购房人应向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。 

【不宜出售的待拆迁房不能买】

有些房屋是不宜出售的,如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定,拆迁范围内的单位和个人,不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。由此可知,出售待拆迁房屋也是被禁止的。 

【注意二手房交易中的户口迁移问题】

案例:
不少购房者在买二手房时,对于交易过程中的一些过户手续比较重视,对过户后的户口入户却比较疏忽。因此,由于原房主的户口没有及时迁出,而导致购房者购买房屋后迟迟落不下户口、子女无法办理入学手续、困难家庭无法享受社会福利等一系列问题。如何解决二手房交易过程中的户口迁移问题? 

解析:
在签订购房合同时,应把握两点:一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才付清全部的房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的口头承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出书面约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不难在诉讼中搜集证据。
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