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取消“公摊”存误读,权威人士这样回应

发布时间:2019-02-28

         近日,住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中,出现在《住宅项目规范(征求意见稿)》里的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被广泛关注。

 

       消息一出,引起舆论高度关注。有关“公摊面积”的资讯被刷屏,更有媒体称,这是“首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”网友和专家们都在讨论:难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗?  
       实际上,写明套内面积不仅能够让购房者更清楚地知道屋内面积究竟有多大,也能通过建筑面积与套内面积之差计算出公摊面积,防止开发商在公摊面积上做手脚,保障购房者权益。  
       而在多位业内人士看来,目前政策尚处于公开征求意见阶段,主要约束的是工程建设方面,不涉及后期的物业费、取暖费等,距离正式文件还较为遥远,同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准,更多内容还等待有关部门做进一步解读。  
“公摊”争议不断  
       所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。  
这一销售概念脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式。但2013年起,香港也转向以套内面积计价的销售模式。  
       随着商品房价格不断提高,“公摊面积伤民”问题一直争议不断。去年,新华社曾发表社论指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。现实中,还存在大量开发商先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。  
  重庆早有“样本”
       但真正能决定市场交易中“公摊面积”去留的,是2001年颁发的《商品房销售管理办法》。  
       目前,该文件第十八条明文规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内面积或者建筑面积计价”,且并未修改。对此,《商品房销售管理办法》说明说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。  
       在实践中,我国多地住宅建筑主要以建筑面积进行交易,不过重庆在2002年曾以地方法规的形式将“套内面积”作为计价依据。  
据了解,2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。  
       此外,北京市按照套内建筑面积计价也已推行了近16年。2003年12月1日开始实行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时进一步明确:新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。  
       同时,北京市住建委联合市工商局公布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本,不但要求开发商明确写明每套房子的建筑面积、套内建筑面积,并且要求在计价的条款中,分别按照建筑面积和套内建筑面积,注明两种销售情况下房子的单位面积价格以及总价。  
       事实上,近年来包括北京、上海等多个城市启动相关试点或以两种计价方式并行,但全国真正已经实行的只有重庆一个城市。  
  对房价影响有限
       多位房产中介门店销售人员表示,即使以后只按照套内面积来计价,为了使总价变动不大,保证自身利益不受损,开发商有可能会将单位面积的价格提高。  
       以北京为例,近年来北京新房合同中,一直存在“两个面积”,即建筑面积和套内面积。业内专家指出,两个面积只是不同的计算指标,并不会带来总购房成本的变化。因为期房项目销售前按照“一房一价”申请了预售证后,这套房价格就已经敲定。此后会在合同中注明分别按照两种计价方式算出来的总价,实际上总价没有变化。  
       例如,假设一套房子建筑面积为100平方米,其套内建筑面积为80平方米,如果按照建筑面积计价,单位面积为4万元,那么这套房子总价为400万元;而如果按照套内建筑面积80平方米计价,标价则为每平方米5万元,总价还是400万元。  
       对于《住宅项目规范(征求意见稿)》,在业内分析人士看来,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言,则是物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低。“房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。”  
       中国建筑科学研究院有限企业相关负责人2月24日在接受新华社记者采访时表示,  “住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。
       该负责人称,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。
标准公开征求意见作为标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。由于《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,中国建筑科学研究院有限企业相关负责人表示,对此次征求意见收集到的意见和建议一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。  
  【业内声音】
  北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为,未来政策适用范围或将进一步细化,仅目前来看,无论哪种面积计算方式,房屋总价都是不变的,对房屋所有人影响不大:“比如你房子的建筑面积100平米,单价比如是5万,那么总价500万。建筑面积除以1.333,使用面积大概70多平米,总价500万不变,单价就不是5万了,肯定是高于5万的。”
  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示,征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于,购房者可以“做比较”,“当他比较同一地段的两个小区时,如果都是按建筑面积计价,或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价,比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积(使用面积)计价,那比较起来就很直观了。”
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以套内使用面积进行交易也被称为“所见即所得”,这种方式旨在减轻买房者顾虑,同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这样做法既符合国际通行做法,也符合“房住不炒”的政策导向。对于购房者,公摊面积只是附属设施,对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一,二是二”,买房才会没有太多顾虑。严跃进认为,意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话,今后开发商也会更加注重如何做大套内面积。不过,《住房规范》涉及到很大方面的变革,例如房地产税等跟房屋交易相关的政策制度都在发生一些变革。最终统一以套内面积来计算,是有助于保护购房者权益的。
  苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,新规对房地产市场而言意义重大。一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到买房的面积,避免出现买100平米得70平米这种尴尬境地。此外,有可能对房产税出台进行一定的铺垫,为未来合理征收房产税,降低大家的房屋使用负担做基础。目前房产税试点城市所采用的计量办法,均以房屋面积进行计算。如果以建筑面积进行计算,对纳税人而言是非常不公平的一件事。
  合硕机构首席分析师郭毅表示,公摊系数并不是越小越好。如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。因此新规对房地产市场的规范意义主要在于,杜绝开发商在面积上做文章,使购房者获得更加真实的回报和服务。
  中央财经大学法学院院长尹飞表示,以套内使用面积进行交易并不代表“取消公摊”,只是让购房者在交易时有更加直观的比较。“该意见稿只是一个技术性规范,主要针对工程建设领域的标准,并非是直接调整商品房买卖的规范性文件。
  天津师范大学副教授、法学博士张培尧表示,此次征求意见稿,主要是打消购房者对于公摊透明度的疑虑,而非“取消公摊”。此外,在物权法中有建筑物区分所有权的概念,其中套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。公摊面积是客观存在,不可能完全取消。
  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,虽然这一标准目前并没有完全落地,或者是否落地还有待最终明确,但可以预料的是,以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。张波认为,使用这一计算方式交易的做法会相对更为公平。由于公摊面积本身透明度不高,此举有利于防止部分项目有在公摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能;其次,这一计算方式有利于促进建筑设计优化,使房企更加聚焦如何做好产品设计,以更好满足购房者需要。由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”只是一个工程建设规范的公开征求意见,距离正式落地还有待时日,不过,购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识,需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说,高档楼盘公摊率会高于中低端,高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层,因此切勿过份追求低公摊率。

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