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冯仑:在房地产大变局中寻找出路 你需要做对这些事

发布时间:2019-02-14

         过去一年,房地产行业发生了很多变化。前一阵,我看到一组数据,全国的房地产企业,在 A 股和港股上市的,总共将近 500 家,在 2018 年,有 135 家上市房地产  企业的大股东把股份卖掉,不做了。另外还有一大批房地产企业改名,甚至在主营业务当中把房地产拿掉了。也就是说,过去一年,房地产行业的确发生了转向。  
       事实上,大家认为这个转向在两年以前就开始了。3 年前,大家在中城联盟讨论时就认为,从 2017 年开始,房地产要进入到‘后开发时代’。  
       2017 年以前,叫‘开发时代’。‘开发时代’的房地产有三个标志:第一,产品单一,就是住宅产品;第二,开发模式是快速拿地、建设、销售;第三,大规模、外延式地扩张。所以‘开发时代’的房地产产品单一,模式单一,竞争力主要聚焦在成本、规模、速度上,凡是在成本、规模、速度上有优势的,基本上都能活到今天。  
从 2017 年开始,因为多种因素发生变化,行业也跟着发生改变。  
       第一个因素,中国人均 GDP 超过了 8000 美金。根据国际经验,人均 GDP 超过 8000 美金的时候,住房,特别是新房的供应量和需求量都开始减少,新房在房屋总供应量中所占的比例越来越低,大体上会降低到 20% 以下,也就是市场上卖一套新房的同时,大概要卖五到六套二手房。  
       第二个因素,中国人均住宅面积超过 33 平米,超过日本的人均住宅面积。这是什么概念呢?改革开放初期,大家的人均住宅面积是 1.8 平米,改革开放四十年后,虽然人口增加了一倍,但人均住宅面积增长到了 33 平米,从总量上来说,人均住房也已经满足了需要。  
       第三个因素,城市的空间结构大体固定。一般来说,住宅需求量很大的时候,城市规划不断更新,城市交通、空间结构会不断地变化,会随之出现很多新的城区、新的人口聚集地。但是 2017 年以后,大部分城市的空间结构都已经固定了,外延式增长就停了。  
       第四个因素,制度环境发生了变化。‘房住不炒’,住宅产品被定性为‘以住为主,以投资和经营为辅助’,这样一来,各地的存量住宅在增加,有的建了以后都不卖,改出租了。  
       第五个因素,人们的预期发生了变化。比如税收政策的预期、遗产税的预期、房产税的预期、人民币贬值和升值的预期,等等。这些预期,大部分都让人们在买新房时变得更加慎重。  
       第六个因素,中国的城镇化率已经超过了 50%,按常住人口来算的城镇化率,现在将近 60%。城镇人口聚集的速度也在降低。去年,北京市净减少 70 万人,如果一个城市的人口净增量是负的,住宅的需求当然就会减少。  
       因为这些因素都发生了改变,导致房地产行业进入到‘后开发时代’。  
所谓‘后开发时代’的房地产,也是三个特点。  
       第一,产品多样化,大家叫全产品线。住宅以外,大家开始进入全产品线的竞争,包括五大类:写字楼、购物中心、仓储物流、教育研发、医疗健康。五大类产品又分了若干细节的产品。五大类产品全部都开始竞争,大家叫进入全产品线,后开发时代是全产品线竞争。而在全产品线当中,开发商要做的,是找其中具体某一类产品去做,很难再有一个企业,能把所有五大类产品做全。  
       第二,全价值链。进入‘后开发时代’,不是挣开发的钱,‘开发时代’,买地、开发、再卖掉,挣的是加工费。‘后开发时代’,买地、经营、资产证券化、不动产金融……全价值链都是要价值创造的重点。  
       第三,全商业模式。进入‘后开发时代’以后,商业模式非常丰富。‘开发时代’就一种模式:买地、建房、卖房。‘后开发时代’可以是建了卖,也可以是出租,也可以用金融方式来做,也可以小股开发商操盘来做,各种商业模式同时存在。  
       进入‘后开发时代’,巨型住宅企业和中等甚至小一点的地产企业,其实是在同一起跑线上,大家都得面临全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。  
在‘后开发时代’,大家将如何竞争,该怎样去发展?  
       先看住宅。‘后开发时代’住宅也是有机会的,但只有两种可能性。一种是中小企业的生存方法,叫‘细分再细分’,中小企业在细分市场上,仍然有可能把有限的增量做得很好。在市场饱和以后细分市场的竞争中,还能存在的企业,大家做过一些研究。  
       举个例子,台湾有一个老板,我和王石第一次去见她的时候,她做女性公寓。那个时候台湾市场已经很萎缩了,台湾的人均 GDP 将近 3 万美金,所以新房很少。大家去她的企业,问她做了多少套女性公寓?她说 40 套。这个量级,在大陆都不叫地产商。后来大家又去,她说,‘我又做了一个产品,这次做的跟上次不一样’。大家问,‘多少套?’她说,‘24 套’。她说,‘上次做的公寓是卖给单身不独居女性的,现在这 24 套是单身公寓,一个人住的,单身独居公寓。单身不独居的公寓,面积大,这个面积小一些。’她能把产品细分到这个程度。  
        另外一种可能,是工业化住宅,大规模地用工业化方式来做住宅,降低成本,提高质量,加快速度,加快周期。万科就是如此,它现在有三分之一的住宅用工业化住宅的方法,它能在保证速度的同时保证品质。大企业的做法,一定是工业化住宅。  
        再看住宅以外的产品形态。住宅以外的产品,其未来的发展,跟大家的经验和直觉是一样的。随着消费的丰富多样,社区商业会先发展起来。围绕社区发展起来的商业比写字楼更早发展,社区商业是‘后开发时代’其中一个时期的重点。同时,人要创业,创业产业园区就会增长。城市住宅发达,城市CBD投资级的物业需求量也会增加,围绕城市核心区、商务区,大型的商业设施、酒店、公寓需求也会增长。大概在人均 GDP 到两至三万美金的时候,这个需求的增长很快。而伴随着互联网经济增长,人和人的交往模式在变化,陌生人之间的交往会更频繁,公共空间的需求就会增加,一些社交性的公共空间,比如咖啡馆、影片院,还有一些大型活动场所,都在增加。  
       当然,随着收入提高,人们对健康的需求也在增加,于是医疗健康不动产的需求量也在增加。进入‘后开发时代’的这两年,大家在房地产只做一件事:专注于围绕大健康,做不动产的产品。在海棠河湾边上,大家就刚刚做完一个养老健康社区。包括健康公寓、月子中心、医疗 MALL、疗愈系酒店……全都是疗养大健康的。大家做了一些特定的空间产品,也就是房地产租给空间的需要者。大家的不动产产品最好的租户之一是医疗健康,他们租期长,租金高,而且收入稳定。  
        此外,随着社会进步,大学教育、公共服务的需求增加。所有的东西都需要空间,所以对于‘后开发时代’的房地产来说,经济增长全面创造了市场机遇。各种形态的物业需求都在增长,问题只在于开发商选哪些来做。比如大家就选大健康和不动产结合,虽然大家以前做大型写字楼,现在大家都不做了,就做这一类,在这一类做深做透,就会在这个类别变成‘后开发时代’里领先的地产企业。  
‘后开发时代’,大家怎么该如何提升自己?大概有这样几点。  
        第一,在全产品线、全价值链、全商业模式中选定自己的领域、细分市场、产品、价值创造的价值链重点部分,选定属于自己的商业模式。要在这么多里头先聚焦这件事情。大家自己也经过这样一个筛选,大家只做大健康相关的不动产,大家就做价值创造的存量资产和新增资产,商业模式大家拿过来,把它提升,专业化处理,租出去,最后金融化。这是第一件事情,在后开发时代要选对自己的具体领域和商业模式。  
        第二,算账方式要发生变化。在‘开发时代’,是以每平米的销售额来算账。在‘后开发时代’的算账,一切围绕租金回报,预算以资产的管理和资产运营为核心。算账方法有很大改变。怎么算租金回报?就要研究行为、研究行业规律。  
        总体来讲,怎么样的租金回报才算高?概括而言,‘站着不如坐着,坐着不如躺着,活人不如死人’。比如去一个购物中心,大家都站着溜达不付钱,即使他不买东西,购物 中心也得给他开空调,偶尔还得提供饮水。如果这个人坐下,不管是吃饭、理发,还是看影片,都得给钱,所以说‘站着不如坐着’,只要这个人一坐下,就可以收钱。‘坐着不如躺着’如果能让人躺下,收钱会更多,医院、SPA、瘦身这收钱更高。‘活人不如死人’,躺下是活人,但你到太平间、殡仪馆告别厅去看看,一小时收多少钱?一年 365 天每天都需要,全国一年火化 400 万具尸体,那一个小房间得收多少钱。  
       所以,要以租金回报为核心,就得了解产生租金的规律,然后找到对的租客,匹配合理的周期。这样的话,租客、租金、租期、出租率都对,资  金回报就不会差。
       第三,投资模式要改变。传统的开发,从买地一直到物业管理都是自己的钱,自己负债,自己去扛着,最后赚自己的钱。‘后开发时代’的整个模式改变了,叫‘三分开,一统一’,开发、投资、运营三个角色是分开的,统一于开发商。开发商逐步变成小股操盘,在美国这叫收费开发商,川普就是收费开发商。就像影片张艺谋导演拍影片,全盘都是他操控的,打到海报上,都是写‘张艺谋导演作品’,其实他也没出钱。川普就是这样,川普大厦他也没出钱。也就是说,模式发生改变了,能力取代了资本。  
       ‘后开发时代’的核心是能力取代资本,你有能力你就能带来钱,而不是有钱你就能带来钱。在纽约,最有能力的都是收费开发商,最利害的收费开发商通常出 5% 的钱,能分走 30% 的利润,还有人不断地给它钱。为什么呢?资本要是自己做一个项目最多挣 30% 的回报,但是即使把钱多给收费开发商 20%,还能挣 50%,所以为什么要自己做?收费开发商不光挣这个钱,还挣工程管理的钱,物业管理的钱,融资的钱,出租佣金的钱,以及证券化的钱。这种模式,目前在中国还比较少。这些东西,需要学习、需要了解,否则你没法进入‘后开发时代’。  
        最后,‘后开发时代’还有一个特别重要的事情:人才。之前所有的房地产,人才都非常单一,但进入‘后开发时代’,对人才的需求变得更加强烈。比如一个开发商花了二十年专门做酒店,放眼全国度假酒店,都是做得非常棒的,但他要做写字楼,就成了门外汉。另外,房地产还有大量的交易,怎么对房地产物业做尽职调查,基建怎么做,怎么样估值,都要很专业的常识。所以,‘后开发时代’的人才专业化要求特别高。  
        科技的发展,又使得空间使用的效率发生改变。互联网对空间使用的方法和效果发生了改变,物业的边界打破了。原来,我的物业产权只是大家家人住,现在是我的产权别人也可以来住,所有权和使用权发生了变化,可以很多人共享但不是共有。互联网使物业共享成为可能,但共有暂时还不行。  
       建高楼也越来越容易,现在 500 米以上属于有难度的,500 米以下属于常规建筑。人类建筑的高度,平均每 70 年增加一百米,都是靠技术进步。未来科技对城市空间物业的改变非常大,所以房地产科技也成为房地产行业的新兴的门类,就像 Airbnb 这样冒出来的新的对空间的使用方法。大家企业最近集中投资的领域也是房地产科技。而这些领域,对人才专业化程度的要求也越来越高。  
       大家国家的人均 GDP 还在增长,未来行业的新发展,大家也会感觉到力不从心,因为大家对很多新东西也知之甚少,大家身边也没有人给大家讲,中国的大学也没有开这这样的课程。所以大家就借助于行业已有的经验,同时联络国内外跟房地产有关的专业课程资源,去交流,去学习‘后开发时代’的专业常识。通过这样的交流、学习,提升自己,以便在‘后开发时代’完成企业的转变、升级。  
       如果能够对这些领域进行专业的训练、提升,我相信,大家从‘开发时代’进入到‘后开发时代’将是一个快乐的转型,而且是一个前景光明的转型。

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