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三季度招保万金销售齐齐放缓,未来两月或现出货高峰

发布时间:2018-11-01

       曾有人预测过,最晚2019年会出现销售额达万亿级别的房企,而2018年最少到7000亿元。  
      今年以前,以规模论英雄的说法已霸占房地产业数年,及到行业调整期,才会有真正的反思,对房地产企业而言,什么才是最重要的,如此往复轮回。  
      形势不似预期。无论反思与否,今年房企的销售业绩大概率会令预测人士失望。2018年已过去3/4,尽管1~9月,全国商品房销售金额累计同比增长13.3%,但单拎出三季度数据来看,销售业绩的增幅已有所放缓。  
第一财经发现,老牌房企招保万金的销售业绩均有所放缓。万科1~9月累计销售金额增速约为9%,已低于全国销售增速,而三季度销售金额相比前两季度增速下滑;而进入三季度,招商蛇口销售金额也有所回落,增速已不如前两季度。至于保利地产,第三季度签约销售为883.39亿元,与第二季度的1283.79亿元相比,也呈下降趋势;同期,金地累计实现签约面积580.1万平方米,同比增长3.80%,累计签约金额1060.9亿元,同比增长3.39%,尽管相比上半年销售增速回正,但依然不够理想。  
      与此同时,一波降价潮席卷全国楼市,特价房、打折优惠、首付分期等各种促销手段轮番上阵,它们见于TOP10开发商,也有名不经传的在行业隆冬中瑟瑟发抖的小企业。在这种情况下,企业拿地的意愿降至冰点,9月百城土地单月成交总价同比下降50.8%。  
      四季度已启,年关将至,这往往是开发商年底冲业绩的季节,今年在调控背景和回笼现金的迫切需求下,开发商没有更多的路可选。  
  销售拿地均放缓
      开发商的2017年仍是个风光年份。这一年,房地产市场顶住了多重政策压力,延续增长惯性,销售面积和销售金额再创历史新高。16亿平方米的销售面积、13万亿元的销售金额,就是在这一年突破的。  
2017年全年,国家商品房销售额首次突破13万亿,达133701亿元,增长13.7%。而根据国家统计局数据,今年前九月,全国商品房销售金额累计同比增长13.3%。  
值得探究的是,如果增幅相差无几,那么行业悲观从何而来?  
       先看行业巨头表现。光大证券监测数据显示,今年前九月,碧桂园销售金额累计同比增长 38%,中国恒大累计同比增长22%,融创中国累计同比增长 56%,保利发展累计同比增长 46%,中国海外发展累计同比增长 23%,新城控股累计同比增长113%,龙湖地产累计同比增长 16%,华润置地累计同比增长 36%,招商蛇口累计同比增长49%。  
        行业集中度提升的逻辑还在演绎中。据川财证券统计,2018年前三季度,TOP100房企整体销售规模近7万亿元,整体同比增长39.6%。  
       TOP100各梯队房企销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。统计显示,TOP10、TOP50 和TOP100房企的流量金额集中度达到27.9%、 55.3%和66.4%,分别较2017年同期提升3%、9.5%和12%。  
但另一面是,万科1~9月累计销售金额增速约为9%,已低于全国销售增速;2018年1~9月,金地累计实现签约面积580.1万平方米,同比增长3.80%,累计签约金额1060.9亿元,同比增长3.39%;而进入三季度,招商蛇口销售金额也有所回落,增速已不如前两季度。至于保利地产,第三季度签约销售为883.39亿元,与第二季度的1283.79亿元相比,也呈下降趋势。  
       与此同时,地市趋冷。今年上半年,具备融资优势的国资房企拿地策略依然较为积极,但近期出现分化。9月份,全国百城土地成交总价同比下降50%。  
       9月份,万科新增14个项目,对应总计容建筑面积为385.3万平方米,同比减少21.4%;总地价为249.3亿元,同比减少15.3%。而1~9月,企业新增计容建筑面积同比增长18.3%,新增土储总地价同比增长14.0%。  
保利9月新增9个项目,总计容建筑面积同比减少 26.0%,总地价同比减少 37.7%。但加上前8个月的数据,这两项均为正增长。  
中海也出现这种情况,9月新增5个项目,权益楼面面积约135.2万平方米,同比减少 55.7%;权益地价71.4亿元,同比减少61.4%。而1~9月,中海新增权益楼面面积同比下降2.2%,新增土储权益地价同比下降4.8%。  
  去化率持续走低
       虽然也有华润置地等少数龙头房企仍在积极拿地,9月单月拿地面积和金额同比增长,但整体而言,从全国、百城、龙头房企三个维度观察,土地市场的成交均明显降温。  
土地市场入秋,一方面有土地端设置的条件严苛抑制房企拿地动力的原因,另一方面也是销售低迷导致。  
以深圳上周(10.22~10.28)情况为例,正值金九银十的传统销售旺季,但深圳上周四个项目入市,一手住宅开盘去化约两成,市场好的年份,日光盘的案例曾一个接着一个。  
一名房企营销人士对第一财经指出,“第四季度,企业的销售压力有增无减。新开的项目卖不动,而大家在部分城市的数个明星项目,因为价格和城市政策等问题,拿不到预售证,而这些项目以股权或债权的形式引入了外部投资者,原定的开盘时间目前一再延后,项目IRR会进一步下降。”  
       该人士补充,“加上目前融资环境严峻,融资渠道不畅,企业的资金流压力加大,在对外拿地上节奏会放缓,定更高的拿地条件。正如行业正在呈现的景象,一些去化不好的项目,大家也在打折促销。”  
另一个可以参照的指标是,9月份,全国新开工面积1.93亿平方米,单月同比增长20.3%,增速较8月份回落6.3个百分点;1~9 月全国累计新开工15.26亿,平方米同比增长16.4%,增速较1~8月提升0.5百分点。  
光大证券分析师何缅南指出,“大家认为新开工增速的提升主要来自两方面,一是销售趋冷的情况下,开发商存在抢跑道,加速推盘和抢收现金流的动力;二是目前资金面持续紧张,非标产品受限,房企只有满足四证齐全(新开工)后,方可获得开发贷,促进了房企加快开工的意愿。”  
       从房企角度来说, 在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,四季度将继续加大货量供应。  
      从目前行业环境来看,去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善以及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。宽松政策预期抬升了,但地产业的春天什么时候才会来还是个未知数。

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