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楼市调控"加码"预期增强 税收土地或出台新政策

发布时间:2011-04-22

来源:经济参考报 
 
在国务院的“楼市督查”结束前,西安率先对2011年房价控制目标进行调整。市场在关注楼市调控会否升级?市场僵持状态何时打破?
 
接受《经济参考报》记者采访的专家认为,目前房价虽然出现松动迹象,但楼市的整体仍处于相持、博弈态势。房地产市场调控督查工作组在将情况上报国务院后,不排除楼市调控政策进一步加码的可能。专家推测,地方房价的控制目标可能会修改,同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
 
 
地方房价控制目标首现调整
 
国务院督查组结束在16省份的专项督查的消息正备受关注。按照此前猜测,中央很有可能尽快开始新一轮的政策调整,其中多地房价控制目标将面临调整。
 
3月底,国内主要城市均根据“国八条”的要求相继出台了相关细则,各地同时也公布房价的年度控制目标,除北京提出房价“稳中有降”,长春市将房价控制目标与房价收入比挂钩外,其余绝大多数城市都将新建住房价格增长目标定位在不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。
 
各地房价调控目标一经公布就引发了业内外的广泛关注并引发争议,房价的调控目标甚至被解读为“限涨令”。为此,住房和城乡建设部3月底专门发出通知,要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。
 
与此同时,国务院在4月初派出8个房地产市场调控督查工作组,对16个省(自治区、直辖市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策的措施情况展开专项督查,督查重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况。
 
在已经公布房价控制目标的城市中,西安近日率先进行了调整并正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准:新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
 
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说,从已出台的调控政策来看,力度在不断加码,中央明显对大多数的地方版房价调控目标并不满意,“稳中有降”已成为中央本轮楼市调控所要求的主基调,迫于中央问责机制的压力,各地房价的调控目标或将出现修改,但是这也要看当地的实际情况来定。
 
胡景晖说,比如广州的房价相比来说是一线大城市中最为理性的城市之一,所以广州对之前所公布的房价调控目标的调整可能不大。但一些房价上涨过快、房价过高的城市恐怕不得不要重新制定新的房价控制目标。
 
全国工商联房地产商会会长聂梅生接受《经济参考报》采访时说,房价控制目标应与cpi挂钩。在当前形势下,通胀指数是当期影响房价的一个最重要的指标,房价不与cpi挂钩是说不过去的。
 
调控升级预期增强
 
除了房价控制目标调整之外,市场普遍认为,此次督查之后,很可能在税收、土地等方面继续储备政策,楼市调控很可能会进一步升级。
 
据“链家地产”的市场研究部统计数据显示,被调查人群中认为政府可能继续出台第四轮调控政策的人数比例大约为82%。受访者人群中,选择期待调控再出重拳的人大约占61%。
 
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为,当前市场对于新一轮调控的期待还是比较高的,一方面,房价回落趋势虽然存在,但“普降”局面到来的时期仍不能明显预见;另一方面,当下北京购房者的人群结构里,刚需占绝大部分,在这种情况下,市场对于房价下降的要求也更加迫切。
 
张月表示,购房者期待新一轮调控“重而准”,可以更精准地直接面对房价或房企进行调控。例如收紧开发商信贷、促使开发商合理定价、合理增加土地供应、完善保障房购房资格、以及保证保障房及时供应等。
 
胡景晖认为,除了利率和存款准备金率的提高,楼市调控政策将可能在促供应、抑需求、重监管等方面纵向深化。他说明说,“促供应”即量化保障房和商品住房用地的年度供应要求;“抑需求”则是将禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强。
 
某高层接受《经济参考报》记者采访时也表示,政府对本轮楼市调控仍然有充足的政策储备,税收方面,比如土地增值税、房产税试点扩大、转让房屋的个人所得税方面还有上调空间;同时,人民币升值现在外资进入较多,在限制外资进入楼市方面也可能进一步严厉化;另外,就是“限房价,竞地价”、“限地价,竞配建保障房”等土地出让环节的调整。
 
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春19日在回答记者提问时也表示,今年在落实国务院的房地产调控政策过程中,国土资源部主要采取的一条措施便是完善招拍挂制度,改变过去完全依靠价高者得的方式,综合考虑各种因素来控制地价。他透露,国土资源部正在总结、完善一些地方的经验,将出台一些规范性的文件。
 
僵局或在二季度打破
 
在不断强烈的调控信号之下,市场各方的神经陡然紧绷,房地产市场正步入新一轮的敏感期。有专家预测,随着调控预期进一步增强,目前的僵局很可能在二季度打破。
 
中国房地产学会副会长陈国强认为,楼市当前面临的僵局是涉及政府、银行、开发商、购房者等各方的一个多层博弈关系,也是调控中必然要面临的一个阶段,各方都在通过不同方式参与博弈过程,中央不停地释放的调控信号也是努力想在博弈中取得主动地位。
 
聂梅生分析说,目前存款准备金率处于高位,这实际上已经锁定了银行放贷的能力。资金流入受到如此大限制,这和一季度完全不一样。
 
数据显示,信贷持续收紧的背景下,房企资金压力进一步加大。今年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%。其中,利用外资144亿元,增长45.2%;自筹资金7126亿元,增长27.2%;其他资金8161亿元,增长18.7%。在其他资金中,定金及预收款4825亿元,增长28.7%;个人按揭贷款2076亿元,下滑5.3%。
 
专家认为,这种情况如果继续持续,楼市可能会在“五一”之后发生变化。未来一段时间内,部分一线城市靠规模扩张的大型房企,可能在存货增加的情况下不得不为了加大资金回笼而采取促销等措施,届时房价将会出现松动。
 
杨红旭预计,随着调控的预期增强,房地产开发商的压力逐渐增大,推盘的速度将加快,打折优惠的力度也将加大,商品房成交价格将有望出现回落,京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
 
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