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公摊“健在” 技术规范求解市场乱象

发布时间:2019-02-28

 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住建部的一项关于住宅项目的技术规范征求意见稿一经推出,引起媒体和业界的强烈反响。2月24日,意见稿起草方最新回应称,这一新规定主要考虑的是从技术角度规范住宅面积的计算规则,同时据业内专家分析,具体操作中,公摊面积的算法容易造成价格错觉,成为开发商兜售的噱头,而对真实房价影响并不大。  
  公摊面积不透明引争议
住房和城乡建设部日前公布的一项《住房项目规范》(征求意见稿)(以下简称《住房规范》)第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。据先容,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。  
2月24日,北京商报记者在走访我爱我家和链家等中介机构多个门店时了解到,目前北京市大部分住宅楼盘销售时,均以住宅建筑面积来计算,其中就包括套内建筑面积和公摊面积两部分。  
对于公摊面积占总建筑面积的比例,我爱我家销售人士表示,在总建筑面积中,公摊面积一般占比为15%,“比如买100平方米的房子,公摊面积为15平方米,那么实际套内建筑面积为85平方米”。  
而链家销售人员则并未给出明确的数据,并表示不同的楼房由于建设规格不同,公摊面积在总建筑面积中的占比也是有区别的。“板楼和塔楼的计算是不一样的,但无论如何都是按照房本上的面积来规范操作。”这位销售人员表示。  
据了解,我国现行的《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。《商品房销售管理办法》说明称,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。  
新华社文章指出,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,而此前国内对此虽无统一规定,但实际操作中却普遍采用建筑面积计价,并无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议不断。  
  从技术角度进行规范
据了解,按照套内建筑面积计价已在北京市推行了近16年。2003年12月1日开始实行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时进一步明确:新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。  
同时,北京市住建委联合市工商局公布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本,不但要求开发商明确写明每套房子的建筑面积、套内建筑面积,并且要求在计价的条款中,分别按照建筑面积和套内建筑面积,注明两种销售情况下房子的单位面积价格以及总价。  
据先容,写明套内面积不仅能够让购房者更清楚地知道屋内面积究竟有多大,也能通过建筑面积与套内面积之差计算出公摊面积,防止开发商在公摊面积上做手脚,保障购房者权益。  
而作为此次意见稿的起草方,中国建筑科学研究院有限企业相关负责人2月24日在接受新华社记者采访时指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑的是从技术角度规范住宅面积的计算规则。  
该负责人先容,这一做法,一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。  
  对房价影响有限
走访时,链家门店销售人员向记者透露,即使以后只按照套内面积来计价,为了使总价变动不大,保证自身利益不受损,开发商有可能会将单位面积的价格提高。  
实际上,在北京市新房合同中,一直存在“两个面积”,即建筑面积和套内面积。业内专家也指出,两个面积只是不同的计算指标,并不会带来总购房成本的变化。因为期房项目销售前按照“一房一价”申请了预售证后,这套房价格就已经敲定。此后会在合同中注明分别按照两种计价方式算出来的总价,实际上总价没有变化。  
例如,假设一套房子建筑面积为100平方米,其套内建筑面积为80平方米,如果按照建筑面积计价,单位面积为4万元,那么这套房子总价为400万元;而如果按照套内建筑面积80平方米计价,标价则为每平方米5万元,总价还是400万元。  
对于《住房规范》,中原地产首席分析师张大伟也指出,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套内价格的,但是否套内计价,对购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言,则是物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低。“房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。”  
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话,今后开发商也会更加注重如何做大套内面积。不过,《住房规范》涉及到很大方面的变革,例如房地产税等跟房屋交易相关的政策制度都在发生一些变革。“最终统一以套内面积来计算,是有助于保护购房者权益的。”  
对于《住房规范》的落地,张大伟认为,现在只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。同时,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等政策,这些政策起码五年内落地可能性非常小。  
 
 
【业内声音】
  北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为,未来政策适用范围或将进一步细化,仅目前来看,无论哪种面积计算方式,房屋总价都是不变的,对房屋所有人影响不大:“比如你房子的建筑面积100平米,单价比如是5万,那么总价500万。建筑面积除以1.333,使用面积大概70多平米,总价500万不变,单价就不是5万了,肯定是高于5万的。”
  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示,征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于,购房者可以“做比较”,“当他比较同一地段的两个小区时,如果都是按建筑面积计价,或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价,比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积(使用面积)计价,那比较起来就很直观了。”
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以套内使用面积进行交易也被称为“所见即所得”,这种方式旨在减轻买房者顾虑,同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这样做法既符合国际通行做法,也符合“房住不炒”的政策导向。对于购房者,公摊面积只是附属设施,对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一,二是二”,买房才会没有太多顾虑。严跃进认为,意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话,今后开发商也会更加注重如何做大套内面积。不过,《住房规范》涉及到很大方面的变革,例如房地产税等跟房屋交易相关的政策制度都在发生一些变革。最终统一以套内面积来计算,是有助于保护购房者权益的。
  苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,新规对房地产市场而言意义重大。一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到买房的面积,避免出现买100平米得70平米这种尴尬境地。此外,有可能对房产税出台进行一定的铺垫,为未来合理征收房产税,降低大家的房屋使用负担做基础。目前房产税试点城市所采用的计量办法,均以房屋面积进行计算。如果以建筑面积进行计算,对纳税人而言是非常不公平的一件事。
  合硕机构首席分析师郭毅表示,公摊系数并不是越小越好。如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。因此新规对房地产市场的规范意义主要在于,杜绝开发商在面积上做文章,使购房者获得更加真实的回报和服务。
  中央财经大学法学院院长尹飞表示,以套内使用面积进行交易并不代表“取消公摊”,只是让购房者在交易时有更加直观的比较。“该意见稿只是一个技术性规范,主要针对工程建设领域的标准,并非是直接调整商品房买卖的规范性文件。
  天津师范大学副教授、法学博士张培尧表示,此次征求意见稿,主要是打消购房者对于公摊透明度的疑虑,而非“取消公摊”。此外,在物权法中有建筑物区分所有权的概念,其中套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。公摊面积是客观存在,不可能完全取消。
  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,虽然这一标准目前并没有完全落地,或者是否落地还有待最终明确,但可以预料的是,以套内使用面积进行计价的方式将是一个明确的方向。张波认为,使用这一计算方式交易的做法会相对更为公平。由于公摊面积本身透明度不高,此举有利于防止部分项目有在公摊面积上做手脚、侵害购房者利益的可能;其次,这一计算方式有利于促进建筑设计优化,使房企更加聚焦如何做好产品设计,以更好满足购房者需要。由于目前“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”只是一个工程建设规范的公开征求意见,距离正式落地还有待时日,不过,购房者在现有状况下也要对公摊面积有清晰认识,需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说,高档楼盘公摊率会高于中低端,高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层,因此切勿过份追求低公摊

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