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房地产行业信用体系建设研究分析及对策建议

发布时间:2018-09-03

        近年来,党中央、国务院对社会信用体系建设工作高度重视。党的十六大以来的历次重要会议都强调要加快建立和完善我国社会信用体系,并明确了我国社会信用体系建设的方向和目标。这不仅充分说明党中央对信用体系建设高度重视,也凸显了信用体系建设的重要性。因此,在新时代推进社会信用体系建设,对于我国创新社会治理方式、转变政府职能、加强事中事后监管都非常重要。

  一、研究的目的和意义
  (一)研究的必要性
  随着房地产业的快速发展,房地产行业信用建设的规范化和制度化严重滞后,合同欺诈、强制交房等侵害消费者合法权益的失信行为屡有发生,有关房地产消费的投诉、纠纷也日益增多,甚至出现了大规模群体性上访事件,严重影响了正常的房地产市场秩序和社会稳定。研究如何加强房地产企业信用制度建设,鼓励企业诚信经营,营造一个公平、公正的房地产市场发展环境,已十分必要和迫切。
  (二)研究的目的
  通过本课题研究,提出房地产行业信用体系建设的总体思路,为建立房地产行业信用体系提供理论基础和依据,推进诚信学问建设,建立守信激励和失信惩戒机制,提高房地产行业诚信意识和信用水平,形成覆盖全行业的征信体系,规范房地产市场秩序,广泛形成守信光荣、失信可耻的浓厚氛围,使诚实守信成为全行业的自觉行为规范。
  (三)研究的意义
  房地产行业信用体系是社会信用体系建设的重要组成部分,构建房地产行业征信用信守信的制度环境,是房地产业持续健康发展的基本保障,同时也为政府管理和行业发展提供理论借鉴与智力支撑。
  (四)研究的内容
  本研究通过分析现状,查找问题,借鉴国内国外的先进经验,提出解决问题的对策建议。
  二、房地产行业信用体系建设现状及问题
  (一)社会信用体系建设形势和要求
  市场经济越发展,商品交易越频繁,对社会信用的需要就越强烈。社会信用体系建设对培育和践行社会主义核心价值观、完善社会主义市场经济体制、加强和创新社会治理、转变政府职能以加强事中事后监管、适应实施开放型战略需要等方面意义重大,是保证我国经济和社会有序良好发展的迫切需要。
  (二)房地产行业信用体系建设的总体状况
  房地产行业信用体系建设的水平与市场经济的发展水平不协调,成为制约我国市场经济发展的“瓶颈”:
  一是房地产行业信用法制建设力度加大,但仍未形成一个有机的信用法律体系。
  二是2003年住建部建立了“房地产企业及执(从)业人员信用档案系统”,但是没有完成保障系统规范运行所需的管理制度,如信息征集、使用和更新方法,信息公示和查询内容、范围和保留时限,投诉信息的处理等管理办法等。
  三是房地产市场信用缺失。不同类型房地产企业在诚信、合规以及践约层面均有不同程度的失信行为表现。总体上,信用体系建设的滞后导致房地产企业在行业信用管理中存在逆向选择行为及机会主义对策倾向。
  (三)房地产行业信用体系建设存在的问题
  1.房地产行业信用相关的法律不配套。近年来,我国房地产行业得到了快速发展,而房地产行业法律法规推行未能适应这一变化。相关法律法规配套性有所不足,而且没能实现足够的完善和精细化,影响其施行效果。
  2.房地产行业信用制度建设滞后。虽然近几年各地政府主管部门在逐步开展信用制度建设,但我国房地产行业普遍没有信用制度建设的意识,对企业信用的认识存在偏差。低成本高收益的失信行为扰乱了市场秩序,同时对失信企业缺乏处罚措施,也冲击了人们对诚实守信经营的信念。
  3.房地产行业协会在行业信用管理中的作用发挥不充分。当前,因为法律依据、组织制度依托、房地产行业自律机制等多方面原因,房地产业协会在行业信用管理中作用受到制约。
  4.房地产企业自身信用管理水平偏低。在经营实践中,房地产企业往往受经济利益驱使,借用其信息强势地位,为了谋求本企业的短期利益而损害消费者利益。
  5.房地产行业信用信息管理系统开发不足。受制于认识水平及区域发展差异,房地产行业信用信息管理系统开发仍然处于探索试水期,系统开发主体、过程及应用的规范性与协调性尚待提高。
  三、国外先进经验
  社会信用体系是市场经济体制中的重要制度安排,市场经济发达国家,如美国、日本以及欧洲等一些国家经过百余年的发展,均建立了较为完备的社会信用体系。概括起来,西方国家社会信用体系建设模式主要有三种:
  1.“美国模式”是一种市场主导型的信用模式。这一模式的主要特征是完全通过市场化运作来实现整个社会信用活动的有序进行。该模式以商业化征信机构为主体,征信服务机构独立于政府之外,按照现代企业制度的方式建立,有偿提供数据和评价,为整个社会提供信用管理与服务。政府不直接参与信用活动,它的主要职能是保证社会信用制度的立法与执法。
  2.“欧洲模式”是一种政府驱动下的公共管理模式。这一模式以中央信贷登记系统为主体,是一个由政府出资、通过中央银行建立并监管的非营利机构。它依赖国家法律或决议强制个人、企业、政府部门、金融机构定期提供拥有的信用信息数据。按照对等原则,信用数据也通常只服务于商业银行和个别类型的金融机构会员。政府直接参与信用信息的搜集、引导市场信用机构、监管信用活动以及惩罚不良信用。近年来,虽然也出现了与公共征信系统互补的私营征信局,但由于欧洲国家注重个人信息的隐私保护,其发达程度较低。
  3.“日本模式”是以银行协会建立的会员制征信机构为主体。行业协会属于非盈利性质,向所有会员提供一个信用信息收集、加工、传递的平台。征信机构能通过会员制将个人与企业稳定地纳入信用体系中,并用权利义务关系保证信用信息的数量和质量。所有会员均属自愿参加并交纳会费,向协会提供各类信用信息,并有权向协会无偿索取所需信息。
  四、房地产行业信用体系建设的对策建议
  (一)制定和完善房地产行业信用相关的法律框架
  信用制度的有效运行离不开正式规则的强制性保障。从国内外经验来看,信用管理法律体系是信用体系健康规范运作的基础,建立信用法律体系是信用建设的基础性工作,为信用体系的建立和发展提供制度保证。首先是推进国家层面的信用立法工作,使信用信息采集、归集、交换、共享,以及信息安全和信息主体权益保护等有法可依。其次是制定出台信用管理方面的规章制度,并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制,以促进信用建设的规范发展。最后是规范信用评估机构的操作行为,明确它的权利与义务,使其在具体的操作实行过程中有法可依。同时制定适中有力的惩戒措施,对失信行为的惩戒做出法律上的支撑,让对失信行为的惩戒有法可依。
  (二)强化政府对房地产行业信用管理的责任
  1.提供三种基础服务。一是建设覆盖全部信用主体的、全国统一的基础信用数据库,通过各级窗口面向社会提供基础服务;二是建设信用基础数据库,为各级政府部门开展市场监管,提供公共基础数据服务;三是提供公共的技术支撑,支撑政务部门间开展共享交换和协同互通。
  2.制定信用信息标准。综合考虑信用信息应用的需求和采集的可操作性,准确定义好信用信息标准。
  3.统筹协调平台建设,共建共享。统一的建设标准、统一的信息归集目录,地方平台建设与国家平台建设相互衔接,国家平台提供统一的基础服务、行业平台提供专业的行业服务、区域平台提供综合性的区域服务,形成“三位一体”的格局。
  (三)促进房地产行业协会信用自律
  房地产行业协会要为本行业的政府决策服务,为行业、企业的发展服务,为本行业产品的消费者服务,维护行业、企业合法权益、保障行业公平竞争,沟通行业、企业与政府、社会的联系,促进行业经济发展。
  (四)提高房地产企业自身信用管理水平
  契约是为保障主体的权益而规定的责任与义务,是信用制度无形规则与有形规则的结合,加强房地产企业自身的信用管理必须保障契约的践约度。房地产企业作为参与市场经济行为的主体,其自身的信用建设和管理是房地产行业信用体系中一个非常重要的组成部分。房地产企业在解决信用缺失问题方面,必须要建立一套切实可行的信用管理制度。
  (五)建立房地产行业信用信息管理系统
  建立一个公开、公正、透明的企业信用信息系统,并向社会公示,可以很大程度上促进市场交易的公平。在政府推动下,从同业征信入手,向联合征信过渡,建立全国房地产行业信用信息管理体系。依托住建部及各省住建厅已建立的房地产开发企业资质管理系统,建立起房地产企业及执(从)业人员信用信息数据库。在建立同业信用信息征集系统的基础上,再同发改委、人民银行、国土、工商、税务、司法等部门通过数据网络平台联网,这样则可以从人力物力上充分保证,并以较低的成本,促进我国整体信用体系的建立。
  (六)建立守信联合激励和失信联合惩戒机制
  着力推进以企业信用为标准的管理模式,各级房地产行政主管部门、行业协会在办理房地产企业及其执(从)业人员的行政审批、评先评优、安排补贴资金和优惠政策等事项时,应依法查询房地产企业的信用记录,并将房地产企业及其执(从)业人员的信用评价结果作为重要参考依据。
  (七)加强诚信制度教育宣传
  1.政府要大力宣传行业信用评价公示情况,引导购房人以企业信用情况作为购房的主要标准,使企业信用状况成为不可替代的经济价值。2.加强对失信企业的教育和帮助,引导其及时纠正失信行为。
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