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楼市终于传来大消息!深圳又先迈出了一步

发布时间:2018-10-16

 

来源:黄生看金融(fengyuhuangshan)

人生有情泪沾臆,江水江花岂终极,黄昏胡骑尘满城,欲往城南望城北,世事恰如棋局,你我皆在其中。

之前传得沸沸扬扬的消息,关于楼市取消商品房预售,一度让整个房地产行业高呼狼来了。

房地产预售是中国房地产行业这些年高速发展的主要助推力之一,是房地产商最重要的融资来源。

之前一直传言,正在研究取消商品房预售,但没有最终的定论,只是这个传闻的威力太大。

就在这个周末,全国首个现房销售试点横空出世,迅速又掀起了房地产行业的讨论风暴,莫非取消商品房预售很可能成为现实。

这个现房销售试点就在深圳市,这是一个充满了改革和创新精神的城市,在商品房销售改革方面,又迈出了最先一步。

1、商品房预售取消,这是一个重大的变革,只能逐步实行。

于是,先试点,通过试点看看市场反应,这是必不可少的,如果市场反应好,那么就可以逐步放开。

2、试点意味着迈出了坚实的一步。

试点之后,很可能会在一定范围内逐步推开,因此这个试点项目一定会吸引所有关心楼市的人目光。

3、房地产商必须做好商品房预售取消的准备,做好全面的应对工作。

虽然这个政策仅仅处于研究和非常小范围试点阶段,但不排除推开的可能,这对于行业来讲,将面临很大的挑战。

其实,中国香港是最早发明商品房预售的地方,然后深圳就学习引进了这一制度。

深圳是内地最早实行商品房预售的城市,那么在深圳开始试点取消商品房预售,采取现房销售,也就理所当然。

而且深圳城市相对小,人口多,经济发达,土地供应不足,而且金融机构非常多,货币充足。

在深圳进行现房销售试点,对于房地产企业的融资能力冲击相对最小,可以平稳过度,这可能是最佳选择。

如果商品房预售取消,推广开来,对于房地产行业很显然是重大冲击,一定会导致行业的大洗牌。

1、少了这一条最重要的融资途径,而且是无息贷款途径,各个房地产商的资金压力会空前高涨。

而要找到一个替代商品房预售的融资途径,需要一个逐步和缓慢的过程,而且需要逐渐替代。

2、各个房地产商的周转速度降低,利润会受到压制。

从商品房预售到现房销售,这是一个很大的转变,房地产项目的周期也大大拉长了。

而且少了这部分无息融资,房地产的利息支出将大大增加,这意味着房地产的利润率进一步下降。

一边是房地产行业到了周期性调整的时候,一边是商品房预售取消的传闻,在这种情况下,大的房地产商都提前动手了。

万科一边喊着活下去,一边确实也在降价销售,加快回笼资金,尤其是某个项目,更是吸引了很多人的注意,最终还补偿了老业主20万,才得以顺利大降价。

碧桂园也是开启了大降价,在上海的项目大幅度降价30%,让人直呼不得了,一降价就是大手笔。

包括恒大,也开启了降价销售,快速回笼资金,很多项目同时开始了一定的打折销售。

1、这些大的房地产开发商都在快速回笼资金,不惜降价销售。

对于大象来说,要起舞非常困难,要想战胜趋势,就必须提前转身,现在采取降价销售的都是大开发商,他们先知先觉,提前转身。

2、房地产商要千方百计增加融资途径,降低融资成本。

如果取消商品房预售,如何对冲掉这部分融资规模,是一个很大的课题,因此各个开发商需要提前未雨绸缪。

得找到更多的融资途径,无论是银行贷款、信托、资管计划,还是发债等等,都要储备好。

有一种说法,说如果取消商品房预售,50%的开发商就会被消灭,这是房地产行业的看法,虽然很吓人,但值得深思。

当然,取消商品房预售也有很大的好处,那就是可以降低杠杆,遏制房地产泡沫。

因为商品房预售,简直就是让开发商空手套白狼,提前锁定未来的收入,滚动开发,但是对于房子的质量很可能就产生了负面效果。

之前,中国处于快速城镇化过程之中,需要大量的商品房,采取商品房预售,能够支撑房地产行业快速发展。

现在中国的城镇化高潮已经过去,绝大部分农民该买房子的都买了,因此商品房预售制度也就完成了自己的历史使命。

而现在对于房地产行业,更多的是需要控制泡沫,控制杠杆,降低投机炒作,让房子用来居住。

房子是用来住的,不是用来炒的, 活下去才是真谛,不管是多么庞然大物,一旦不适应变化,就很可能倒下。

不要忘记了,恐龙曾经是这个星球的统治动物,后来因为适应不了变化而灭绝了,对于房地产商也是这样,不降价积极回笼资金,未来的日子很可能雨一直下。

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